Die X-GbR mietete unter \u00dcbernahme der bestehenden Mietverh\u00e4ltnisse mit Generalmietvertrag vom August 2006 von der A-KG eine Passage. Die Einheiten wurden zum Teil umsatzsteuerpflichtig und zum Teil nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet. Nach einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hatte X jedoch nur f\u00fcr die Fl\u00e4chen Miete zu zahlen, die am 1.9.2006 bereits an Endmieter vermietet waren. F\u00fcr die zu diesem Zeitpunkt leer stehenden Fl\u00e4chen bestand f\u00fcr die Zeit des Leerstands keine Mietzahlungspflicht. Diese Zusatzvereinbarung wurde im Dezember 2007 aufgehoben. Daf\u00fcr erhielt X von A eine in 2008 in Rechnung gestellte Ausgleichszahlung (Entsch\u00e4digung f\u00fcr den Mietgarantieverzicht). X ber\u00fccksichtigte diesen Vorgang in der Umsatzsteuer-Erkl\u00e4rung f\u00fcr 2008 als regelbesteuerten Umsatz.<\/p>\n
Die Vorsteuer aus der Anmietung der Passage machte X in H\u00f6he der von A ausgewiesenen Umsatzsteuer geltend. Das Verh\u00e4ltnis der steuerfreien Ums\u00e4tze zu steuerpflichtigen Ums\u00e4tzen ergab einen Vorsteuerabzug aus den Mietaufwendungen von 70,88 %. Dabei bezog A die Leerstandsfl\u00e4chen in die steuerpflichtigen Ums\u00e4tze ein. Das Finanzamt k\u00fcrzte die Vorsteuerbetr\u00e4ge unter Hinweis auf den Vorrang des Fl\u00e4chenschl\u00fcssels auf 61,04 %. Es ordnete die Leerstandsfl\u00e4chen entsprechend ihrer vorherigen Nutzung den steuerpflichtigen bzw. nicht steuerpflichtigen Ums\u00e4tzen zu. Dem folgte das Finanzgericht.<\/p>\n
Der Bundesfinanzhof folgte bez\u00fcglich des gek\u00fcrzten Vorsteuerabzugs aus den Mietaufwendungen der Ansicht des Finanzgerichts.<\/p>\n
Die H\u00f6he des Vorsteuerabzugs eines Zwischenmieters h\u00e4ngt davon ab, in welchem Umfang er durch Option steuerpflichtige Eingangsleistungen von seinem Vermieter bezogen hat. Im Streitfall beabsichtigte X eine steuerpflichtige Vermietung nur insoweit, als diese Fl\u00e4chen zuvor steuerpflichtig vermietet waren. Die Option zur Steuerpflicht durch A ist daher auf die mit diesen Fl\u00e4chen erzielten Ums\u00e4tze begrenzt. Soweit die Teiloption dar\u00fcber hinaus die Leerstandsfl\u00e4chen in weiterem Umfang einbezieht, war sie unzul\u00e4ssig. Die geschuldete und offen auszuweisende Umsatzsteuer bel\u00e4uft sich daher auf einen entsprechend niedrigeren Betrag. Die von A gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer \u00fcberschreitet die aufgrund der Teiloption zul\u00e4ssigerweise nach dem Fl\u00e4chenschl\u00fcssel auszuweisende Umsatzsteuer. In H\u00f6he der Differenz liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor. A schuldet diese Umsatzsteuer. Hieraus entsteht f\u00fcr X aber kein Recht auf Vorsteuerabzug, da es sich insoweit um keine gesetzlich geschuldete USt handelt.<\/p>\n
Dagegen hatte die Revision bez\u00fcglich der Verg\u00fctung f\u00fcr den Mietgarantieverzicht (Entsch\u00e4digung) Erfolg. X war aufgrund der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag f\u00fcr die Leerstandsfl\u00e4chen nur insoweit zur Mietzahlung verpflichtet, als diese zuk\u00fcnftig vermietet werden konnten. Auf diese Rechtsposition (Nichtzahlung von Miete f\u00fcr zur Verf\u00fcgung gestellte Mietfl\u00e4chen) verzichtete X gegen eine Entsch\u00e4digungszahlung. Es liegt somit ein entgeltlicher Leistungsaustausch vor. Diese Leistung f\u00e4llt nicht unter die Steuerfreiheit f\u00fcr die Vermietung und Verpachtung von Grundst\u00fccken. Denn die Zahlung beruht nicht auf einer Gebrauchs\u00fcberlassung, sondern auf einem anderen Rechtsgrund. Es handelt sich um einen vertraglichen Rechtsverzicht.<\/p>\n
Die Steuerfreiheit ergibt sich aber aus Umsatzsteuergesetz. Danach sind \u201cdie \u00dcbernahme von Verbindlichkeiten, von B\u00fcrgschaften und anderen Sicherheiten sowie die Vermittlung dieser Ums\u00e4tze\u201d steuerfrei. Darunter f\u00e4llt die \u00dcbernahme einer Vermietungsgarantie, wie sie hier vorliegt. Dies hat zur Folge, dass auch die Abl\u00f6sung der Mietpreisgarantie steuerfrei bleibt. Bei dem sonach steuerfreien Verzicht auf die Vermietergarantie handelt es sich jedoch um einen optionsf\u00e4higen Umsatz. Mit der im Juni 2008 an A gesondert ausgewiesenen Steuer optierte X zur Umsatzsteuer. Die wirksame Option f\u00fchrt zur Umsatzsteuer-Pflicht der Verzichtleistung im Jahr der Leistungserbringung. Das ist aber das Vorjahr (2007). Eine Besteuerung im Streitjahr (2008) scheidet daher aus.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Nur soweit der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, ist der Vorsteuerabzug eines Zwischenmieters zul\u00e4ssig. Ein steuerfreier Verzicht auf die Vermietergarantie ist ein optionsf\u00e4higer Umsatz. Hintergrund Die X-GbR mietete unter \u00dcbernahme der bestehenden Mietverh\u00e4ltnisse mit Generalmietvertrag vom August 2006 von der A-KG eine Passage. Die Einheiten wurden zum Teil umsatzsteuerpflichtig und zum Teil nicht umsatzsteuerpflichtig […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-749","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-unkategorisiert"],"acf":[],"yoast_head":"\n