Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungst\u00e4tigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tats\u00e4chliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der orts\u00fcblichen Marktmiete liegt. Die steuerung\u00fcnstige Folge dieser Aufteilung f\u00fcr den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann.<\/p>\n
Wer eine verbilligte Vermietung in Erw\u00e4gung zieht, ist an einer verl\u00e4sslichen und belastbaren Ermittlung der orts\u00fcblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die H\u00f6he seiner tats\u00e4chlichen Miete ausrichten kann. Wie die Hessischen Finanz\u00e4mter die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete ermitteln m\u00fcssen, zeigt eine neue Verf\u00fcgung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main zur Wohnungs\u00fcberlassung an nahe Angeh\u00f6rige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverh\u00e4ltnisses.<\/p>\n
Als orts\u00fcbliche Marktmiete wird die orts\u00fcbliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagef\u00e4higen Kosten angesetzt. Hierzu geh\u00f6ren insbesondere die Grundsteuer, die Kosten f\u00fcr Wasser und Abwasser, Heizung, Stra\u00dfenreinigung und M\u00fcllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und f\u00fcr den Hauswart. Es wird also die orts\u00fcbliche Warmmiete mit der tats\u00e4chlich gezahlten Warmmiete verglichen.<\/p>\n
Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von orts\u00fcblichen Marktmieten f\u00fcr Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.<\/p>\n
Ermittlung der orts\u00fcblichen Kaltmiete
\nF\u00fcr die Bestimmung der orts\u00fcblichen Kaltmiete schreibt die Oberfinanzdirektion ihren Finanz\u00e4mtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Pr\u00fcfungsstufen vor.<\/p>\n
Wenn die Wohnung vor der \u00dcberlassung an nahe Angeh\u00f6rige an fremde Dritte vermietet war, k\u00f6nnen die Finanz\u00e4mter den zuvor vereinbarten Mietpreis als orts\u00fcbliche Kaltmiete zugrunde legen.<\/p>\n
War die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet, sollen die \u00c4mter die orts\u00fcbliche Miete anhand der \u00f6rtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von St\u00e4dten und Gemeinden ermitteln. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zur\u00fcckgegriffen werden.<\/p>\n
Existieren f\u00fcr die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanz\u00e4mter zur Ermittlung eines Orientierungswerts auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zur\u00fcckgreifen.<\/p>\n
Konnten die \u00c4mter durch die Schritte 1 bis 3 keine Vergleichsmiete ermitteln oder wollen sie ihre Wertfindung noch einmal verifizieren, sollen sie auf Internetportale zur\u00fcckgreifen. Hier bietet es sich an, die zu vermietenden Immobilien im Umkreis zu ermitteln und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu errechnen. Entsprechende Angebotsausdrucke sollen die \u00c4mter zu den Akten nehmen, damit ihre Wertermittlung auch im Nachhinein noch nachvollziehbar ist.<\/p>\n
F\u00fchren all diese Ermittlungswege nicht zum Erfolg, sollen die \u00c4mter auf alte Mietpreisspiegel zur\u00fcckgreifen, die von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt worden sind. Diese m\u00fcssen allerdings an die aktuelle Marktlage angepasst werden.<\/p>\n
Hilfsweise d\u00fcrfen die \u00c4mter die Vergleichsmiete auch unter R\u00fcckgriff auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je qm f\u00fcr Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 ermitteln. Die Bruttokaltmiete muss anhand des Preisindex f\u00fcr Mieten mit einer j\u00e4hrlichen Steigerung von 1,15 % f\u00fcr den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortgeschrieben werden. Der fortgeschriebene Wert ist anschlie\u00dfend noch zu „regionalisieren“.<\/p>\n
F\u00fchren alle vorgenannten Wertermittlungsmethoden nicht zum Ziel, sollen die \u00c4mter ausnahmsweise ein Gutachten ihres Bausachverst\u00e4ndigen einfordern.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Auch wer an Angeh\u00f6rige vermietet, kann seine Aufwendungen f\u00fcr das Mietobjekt als Werbungskosten abziehen. Wird eine Wohnung allerdings zu einer Miete von weniger als 66 % der orts\u00fcblichen Marktmiete \u00fcberlassen, ist eine anteilige Werbungskostenk\u00fcrzung vorgeschrieben. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wie diese orts\u00fcbliche Vergleichsmiete von den Finanz\u00e4mtern ermittelt wird. Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-862","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-unkategorisiert"],"acf":[],"yoast_head":"\n