Verursacht der Mieter nach Anschaffung der vermieteten Immobilie schuldhaft einen Schaden, können die Aufwendungen für die Beseitigung als Werbungskosten sofort abziehbar sein und müssen nicht mit 2 % jährlich abgeschrieben werden.
Hintergrund
Die Klägerin hatte eine vermietete, mangelfreie Eigentumswohnung gekauft und war als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Nach Unstimmigkeiten mit der Mieterin kam es zur Kündigung des Mietverhältnisses. Bei der Rückgabe der Wohnung stellte die Klägerin fest, dass die Mieterin umfangreiche Schäden an der Wohnung verursacht hatte. Insbesondere waren Scheiben an Türen eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und Wände mit Schimmel befallen. Insgesamt beliefen sich die Schäden auf 20.000 EUR.
Da sie diesen Betrag bei der Mieterin wegen deren Zahlungsunfähigkeit nicht beitreiben konnte, machte die Vermieterin die Kosten für die Beseitigung der Schäden als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt war dagegen der Ansicht, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelte und ein Sofortabzug nicht möglich war. Die Kosten könnten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof entschied zugunsten der Vermieterin.
Zu den Herstellungskosten, die der Absetzungen für Abnutzung unterliegen, gehören nach dem gesetzlichen Wortlaut sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die für eine Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen, wie Schönheitsreparaturen oder die Herstellung der Betriebsbereitschaft.
Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der bei der Anschaffung nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst später durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, werden jedoch nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet. Solche Aufwendungen können als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.
