Wird ein Grundstück von einer Person erworben, die zur Veräußererseite gehört und bestimmenden Einfluss auf die Bebauung hat, werden die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen.
Hintergrund
Kläger X war als Immobilienmakler tätig. Zusammen mit einem Bauunternehmen entwickelte er ein Konzept für die Bebauung eines Grundstücks und die Vermarktung der entstehenden Eigentumswohnungen. Danach bestellte die Eigentümerin des Grundstücks Erbbaurechtsanteile, wobei jeder Miterbbaurechtsanteil mit einer bestimmten Wohnung verbunden war. X und das Bauunternehmen erstellten ein Exposé, das genaue Angaben über Wohnfläche, Erbpacht, Lage und Ausstattung der Wohnungen sowie den Kaufpreis enthielt und mit dem der Erwerb einer Wohnung aus einer Hand angeboten wurde. Ansprechpartner war X. Er selbst erwarb im September 2011 einen Miterbbaurechtsanteil verbunden mit einer Wohnung. Im Dezember 2011 schloss er den Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen.
Bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer gegen X bezog das Finanzamt auch die Herstellungskosten der Wohnung in die Bemessungsgrundlage ein. Die dagegen gerichtete Klage des X scheiterte vor dem Finanzgericht.
Entscheidung
Mit seiner Revision vor dem Bundesfinanzhof hatte X dagegen Erfolg. Zur Begründung verwiesen die Richter auf ihre ständige Rechtsprechung: Ergibt sich aus neben dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossenen weiteren Vereinbarungen, die mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen liegt vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das “Ob” und “Wie” der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in bebautem Zustand erhalten werde.
Diese Grundsätze gelten jedoch nicht, wenn das Grundstück von einer zur Veräußererseite gehörenden Person mit bestimmendem Einfluss auf die Bebauung erworben wurde. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist in diesem Fall das unbebaute Grundstück. Für den Erwerb eines Grundstücks im bebauten Zustand (einheitlicher Erwerbsgegenstand) ist typisch, dass der Erwerber in seinen Möglichkeiten, den Grundstücksverkäufer und auch den Bauunternehmer selbst zu bestimmen, eingeschränkt ist. Demgegenüber ist eine Person, die zur Veräußererseite gehört und bei der Bebauung maßgebend mitwirkt, grunderwerbsteuerrechtlich nicht Erwerber eines unbebauten Grundstücks im Zustand der späteren Bebauung, sondern Bauherr.
X hatte auf die Errichtung der Wohnanlage maßgebend Einfluss genommen und gehörte aufgrund der Absprachen mit der Grundstückseigentümerin zur Veräußererseite.
Die Bauerrichtungskosten waren deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
