Abhängig von einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung und der in dieser Zeit erzielbaren Erträge und anfallenden Werbungskosten wird beurteilt, ob eine Vermietungstätigkeit zu einem Totalüberschuss führen kann. Gilt das auch, wenn der Steuerpflichtige nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufnimmt?
Hintergrund
Die Klägerin war eine GbR und erzielte Einnahmen aus der Verpachtung eines Hotel-Gasthofs. Nachdem ein Um- und Erweiterungsbau erstellt worden war, mit dem nicht nur die Zahl der Hotelzimmer von ursprünglich 6 auf 22 Zimmer erhöht und das Restaurant sowie weitere Gebäude und Anlagen renoviert wurden, sondern auch eine Hebung des Hotelstandards von ursprünglich 2 Sternen auf 4 Sterne verbunden war, verpachtete die Klägerin den gesamten Hotel- und Gaststättenkomplex einschließlich Nebengebäude und Wohnhaus durch einheitlichen Pachtvertrag an eine Betriebs-GmbH. Vorher war bis zum Jahr 1999 nur das Hotel-Restaurant verpachtet worden.
In den Jahren 2008 bis 2010 erklärte die Klägerin – ebenso wie in den Vorjahren seit dem Erwerb 1993 – Werbungskostenüberschüsse. Im Jahr 2011 führte das Finanzamt eine provisorische Überschussprognose durch und ermittelte für einen 30-jährigen Prognosezeitraum seit Anschaffung einen Totalverlust. Deshalb erkannte das Finanzamt die Werbungskostenüberschüsse für die Streitjahre wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr an.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof urteilte, dass das Finanzamt und das Finanzgericht zu Unrecht bei der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht einen Prognosezeitraum zugrunde legte, der mit der Anschaffung des Hotel-Gasthofs begann. Die Klägerin überließ zunächst nur den Betrieb des Restaurants einem Fremdpächter. Erst nach dem Umbau und der Erweiterung verpachtete die Klägerin den gesamten Hotel- und Gaststättenkomplex einschließlich Nebengebäude und Wohnhaus an die Betriebs-GmbH. Die Vermietungstätigkeit bezieht sich von diesem Zeitpunkt an somit auf ein anderes „Objekt“. Aus diesem Grund musste die Einkünfteerzielungsabsicht neu bewertet werden.
Das Finanzgericht wird deshalb im zweiten Rechtsgang die Einkünfteerzielungsabsicht erneut zu beurteilen haben. In diesem Zusammenhang wies der Bundesfinanzhof u. a. darauf hin, dass die Höhe der Um- und Erweiterungsbauarbeiten nicht schon für sich genommen dazu führen können, die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage zu stellen. Denn die mit einem solchen Umbau einhergehende Hebung des Hotel- und Gaststättenstandards war im vorliegenden Fall lediglich die erforderliche und angemessene Reaktion auf eine fehlende oder eingeschränkte Marktgängigkeit des Vermietungsobjekts gewesen.
