Ändert sich das Angebot des Veräußerers aufgrund geänderter Flächengrößen bzw. höherer Baukosten um mehr als 10 %, kann dies gegen das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands sprechen.
Hintergrund
Die X-GbR kaufte von verschiedenen Grundstückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung. Vor dem Abschluss der Kaufverträge holte X das Angebot eines Generalübernehmers auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags ein, das sich im Wesentlichen auf die Errichtung mehrerer Hallen bezog. Der tatsächlich abgeschlossene Bauerrichtungsvertrag beinhaltete jedoch neben der Errichtung der Hallen zusätzlich den Bau eines Konferenzgebäudes und weiterer Bauwerke, wodurch sich die Baukosten um 12 % erhöhten.
Das Finanzamt ging deshalb davon aus, dass die Grundstücke von der GbR nach den Grundsätzen über den einheitlichen Erwerbsgegenstand in bebautem Zustand erworben worden waren. Der Festsetzung der Grunderwerbsteuer legte es daher den Kaufpreis der Grundstücke und die Kosten für die Errichtung der Gebäude als Bemessungsgrundlage zugrunde. Das Finanzgericht schloss sich dieser Vorgehensweise grundsätzlich an.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof entschied dagegen, dass die GbR die Grundstücke in unbebautem Zustand erworben hatte und bezog die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mit ein.
Zwar gehören zur Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Ergibt sich jedoch aus Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Abweichungen, die den üblichen Rahmen nicht überschreiten, schließen den objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen den Verträgen nicht aus.
In bestimmten Fällen wird die Grunderwerbsteuer jedoch auf den Kaufpreis für das Grundstück beschränkt. So z. B., wenn nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags das Angebot der Veräußererseite modifiziert wird, sodass sich die Flächengrößen bzw. die Baukosten um mehr als 10 % verändern, oder wenn ein zusätzliches Gebäude abweichend vom ursprünglichen Angebot errichtet wird.
Im vorliegenden Fall fehlt es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und dem Bauerrichtungsvertrag. Die wesentliche Änderung des Angebots ergibt sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %. Durch die Errichtung des Konferenzgebäudes wurde die Baumaßnahme entscheidend mitgeprägt. Deshalb sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage mit einzubeziehen.
