Der Vermieter darf die Grundsteuer einheitlich auf die vermieteten Einheiten verteilen. Das gilt auch dann, wenn das Gebäude teilweise gewerblich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird. Ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten ist nicht erforderlich.
Hintergrund
Der Kläger ist Mieter einer 136 qm großen Wohnung, die sich in einem gemischt genutzten Gebäude befindet. Auf die gewerbliche Nutzung entfallen 56 % der Flächen, der Rest wird zum Wohnen genutzt. Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses verteilt.
Die Grundsteuer legte die Vermieterin einheitlich nach Fläche um, ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden und ohne Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung. Der Kläger ist der Ansicht, dass bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70 % der Grundsteuer vorweg auf die gewerblichen Einheiten verteilt und den Restbetrag auf die Wohneinheiten umgelegt werden sollte. So war auch die vorherige Vermieterin verfahren. Deshalb hätten sie 210 EUR an Betriebskosten zu viel bezahlt. Diesen Betrag verlangen sie zurück.
Entscheidung
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied dass die Vermieterin keine Betriebskosten zurückzahlen muss. Bei der Verteilung der Grundsteuer war kein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich.
Die Grundsteuer gehört nicht zu den Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen.
Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen kommt dann in Betracht, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dies ist hier jedoch nicht der Fall, weil es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die Grundsteuer wird anhand des Einheitswerts, des Grundsteuermessbetrags und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt.
Im Ergebnis muss die Vermieterin daher weder auf Basis des Einheitswertbescheids noch anhand der konkreten Einnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche Nutzung beziehungsweise die Wohnnutzung entfallen und keinen Vorwegabzug vornehmen.
