Sind bauliche Maßnahmen so umfangreich, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern, handelt es sich dabei nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen. Die Folge: Der Mieter muss diese nicht dulden.
Hintergrund
Das Mietverhältnis über ein Reihenhaus bestand seit 1986. Die monatliche Kaltmiete betrug 460 EUR. Die Vermieterin hatte angekündigt, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchführen zu wollen. Diese reichten von einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, über neue Fenster, eine neue Heizung, Ausbau der Bäder und des Dachbodens bis hin zur Errichtung einer Terrasse und eines Wintergartens, Durchbruch und Abriss von Wänden. Sogar das Bodenniveau sollte abgesenkt und eine neue Treppe eingebaut werden. Dazu kamen noch diverse Instandsetzungsmaßnahmen an Klingel, Schlössern, Wasserleitungen usw.
Die Kaltmiete sollte sich infolge der Maßnahmen auf 2.150 EUR monatlich erhöhen.
Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Duldung der genannten Baumaßnahmen. Die Mieter weigern sich, die beabsichtigten Maßnahmen zu dulden.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof entschied eindeutig zugunsten der Mieter. Diese müssen die Bauarbeiten weder als Erhaltungs- noch als Instandsetzungsmaßnahmen dulden.
Denn bei den geplanten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen, die von den Mietern geduldet werden müssen. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.
Die im vorliegenden Fall geplanten Maßnahmen waren jedoch so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändert hätten. Sie sollten dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Solch weitreichende Maßnahmen sind nach der Verkehrsanschauung keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.
In Ausnahmefällen kann eine Duldungspflicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bestehen. Hierfür bestanden im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte.
