Bei gewerblicher Vermietung darf die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisiert, sondern muss im Einzelfall festgestellt werden. Das gilt auch bei der Vermietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung an den Arbeitgeber, bei der hohe Kosten durch eine Renovierung entstehen.
Hintergrund
Die Eheleute bewohnen in ihrem Haus die Wohnung im Obergeschoss. Die Einliegerwohnung im Erdgeschoss vermieteten sie als Homeoffice an den Arbeitgeber des Ehemanns M. M betrieb seine Tätigkeit als Vertriebsleiter für den Arbeitgeber von dieser Wohnung aus. Der Mietvertrag ist an den Arbeitsvertrag des M gebunden. Die Eheleute sind jeweils zu 1/2 Eigentümer des bebauten Grundstücks.
Für 2012 erklärten sie einen Werbungskostenüberschuss von 29.900 EUR. Dieser resultierte insbesondere aus der Renovierung des Badezimmers in der vermieteten Wohnung in Höhe von 26.000 EUR.
Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung der Kosten, soweit sie auf das Badezimmer entfielen. Das Finanzgericht berücksichtigte dagegen im Schätzungswege rund 1/3 der für das Bad aufgewandten Kosten als Werbungskosten.
Entscheidung
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist typisierend davon auszugehen, dass der Vermieter beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Das gilt auch dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht für die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Bei diesen wird die Einkünfteerzielungsabsicht nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht typisierend vermutet. Bei Gewerbeimmobilien muss vielmehr die Überschusserzielungsabsicht konkret im Einzelfall festgestellt werden.
Gewerbeimmobilien sind dabei alle Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu zählen daher auch Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet. Entscheidend ist die im Mietvertrag vereinbarte und damit verbindlich festgelegte Art der Nutzung. Die Einliegerwohnung war deshalb als Gewerbeimmobilie zu behandeln, mit der Folge, dass die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine objektbezogene Überschussprognose überprüft werden musste. Dafür sprach auch die Koppelung des Mietvertrags mit dem Arbeitsverhältnis.
Da das Finanzgericht keine einzelfallbezogene Überschussprognose vorgenommen hatte, verwies der Bundesfinanzhof die Sache zur Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht an das Finanzgericht zurück. Dabei sind die Renovierungsaufwendungen insgesamt inklusive des Badezimmers in die Prognose einzubeziehen, da sich der Mietvertrag auf die gesamte Wohnung bezog.
